年龄组成改变人口红利消失 现在投资买房要小心了

　　“上帝让你灭亡 必先让你疯狂”。这一年来房价涨疯了，全国百城7月新房价格出炉，整体平均房价环比连涨了15个月。据中国指数研究院发布报告统计，去年7月份10685元/平方米的百城平均房价，一年后涨到了12009元/平方米。如果这些数据不足以刺激到你敏感的神经，那你看看下面的数据吧，一年间深圳房价上涨最多，高达41%；合肥等7个城市上涨超20%。而在北京、上海、深圳4万每平米以下的楼盘已实属罕见。

　　2015年上海和北京的城镇居民可支配收入分别是52962元和52859，如果以7月份上海和北京新房均价41802/平米和38307/平米计算的话，在上海和北京买一套90平米的住宅分别要工作71年和65年，让人咋舌。

　　而近期传得沸沸扬扬的二线城市重启限购，终于在上周从苏州开始实施了，南京、合肥也陆续发布了楼市新政。那么疯狂的房价还会继续上涨吗？当前还是投资买房的好时机吗？

　　人口结构变化，人口红利消失

　　如果说货币投放量短期内直接决定着房价的走向，那么人口结构的变化将会根本上对房价变化产生影响。

　　我们先来看下面两张图：

　　我们从图中可以非常直观地看出，我们正在买入老龄化社会，劳动力人口出现大量减少。这其实不利于经济的发展的，而人口结构的悄然变化对房价的推动力的也在不断减弱，在上世纪80年代初人口出生高峰年龄段人口的婚育高峰渐趋尾声之际，民众对住房刚性需求程度下降。这种老龄化的确实跟日本在上世纪80-90年代所经历的状况及其相似。

　　其实这种现象在2010年左右开始显现，据统计：2015年劳动力规模由2012年的9.37亿降至9.11亿人，这是中国劳动力人口连续4年绝对值下降，而这同时也是中国今天所面临的很多问题的症结所在：人口红利正在逐年缩水。

　　我们很难想象，没有人口红利支撑的房价还会一路狂飙，只不过这种因素对房价的影响是根本性的，短期内感觉还不够强烈。但是趋势的力量太过强大，就像2005年以来房价上涨无法避免一样，相信不久的将来，房价的下跌为因为人口红利的消失也同样不可避免，当然这是在相同货币存量的前提下。

　　房地产多项指标回落 普涨格局将改变

　　据国家统计局的数据：2016年1-7月份，全国房地产开发投资55361亿元，同比名义增长5.3%，增速比1-6月份回落0.8个百分点。其中，住宅投资36981亿元，增长4.5%，增速回落1.1个百分点。而在销售方面，1-7月份，商品房销售面积75760万平方米，同比增长26.4%，增速比1-6月份回落1.5个百分点。

　　多项关键指标的回落，预示着房地产市场已经接近顶部。在下半年，楼市很可能出现逐渐下行的趋势。再加上调控政策的不断出台，特别是房价经过了一年的疯涨后，有非常大的调整需求。其实这跟股市差不多，涨的猛了总需要缓缓劲调整一下。

　　货币投放有所减缓明显

　　房价的上涨跟货币的投放量成强烈正相关关系。1998年到2014年，25年间，增发货币近100倍，尤其是2008年到2015年间，货币的投放速度着实惊人。与之对应的房价也在此期间像坐上了火箭一发不可收拾。

　　今年上半年的货币投放量之大直接推高了房价，无论是新增贷款还是流入房地产的贷款数量均让人瞠目结舌。

　　虽然整个房地产市场能否彻底掉头向下还有待观察，但是随着货币投放量的不断收紧，我们可以看出房地产的高潮在一段时期内已经见顶。当然你也不要指望房价会一夜暴跌下去，可以肯定的是房价不太可能像上半年那样疯狂飙涨。但根据最新7月份的数据，这种情况正在改观：7月新增人民币贷款4636亿元人民币，预期8500亿元人民币，前值13800亿元人民币；M2同比只有10.2%，增速分别比上月末和去年同期低1.6个和3.1个百分点；央行放水有了收紧的迹象。尤其是在7月份4636亿元新增贷款中，几乎全部是住户贷款尤其是个人住房贷款，而企业贷款竟然还减少了26亿元。可见楼市的火热和实体经济的低迷已经到了何种程度。

　　政策宽松的边际效应在递减

　　货币政策宽松的初期，比如刚刚从加息通道变成降息通道的时候，往往会对房价起到特别大的提升作用。而一旦连续降息降准，这种货币政策对房价支撑的边际效应就在不断减弱。

　　尤其是这次以拯救实体经济的降息周期，结果钱都流向了房地产的风口上而实体经济依然萎靡不。在前几日发改委“降息降准”建议被及时删除，可见当前决策层其实对这类政策已经开始慎用了。兴业银行首席经济学家鲁政委分析认为，在人民币贬值预期仍然存在的情况下，除非货币市场、股市等金融出现剧烈波动，否则，降准可能会被央行尽可能少地使用。

　　而2015年以来历史罕见的多次降准降息，使当前市场流动性已经很充裕。说白了，经济不景气不是因为市场上缺钱，而是钱没有到它该去的地方。其实政策指向已经很明确，在7月26日政治局会议上强调，货币财政政策要引导社会资金更多投向实体经济和基础设施建设薄弱领域，抑制金融高杠杆和资产泡沫。而众所周知的所谓资产泡沫更多的指的是房地产市场的泡沫，是房价虚高。

　　随着货币政策边际效应的递减，再加上决策层的定调，我们很难想象房价还能像上半年一样飙涨。

　　综上，笔者认为，下半年房价的走势极可能继续稳中慢升的态势，继续上演类似上半年的狂飙突进几乎不太可能，所有奉劝那些下半年还想靠投资房产大赚一笔的要慎之又慎了。